Qu'est-ce que la BPV “classique” ? 🧐 
La BPV (Balance de Prix de Vente) c'est lorsque le vendeur vous fait un prêt. Ce n'est pas un prêt principal comme celui d'une banque, mais un financement secondaire. Donc, si vous achetez un 5 plex à 800K et qu’il vous faut 200K de mise de fonds, mais que vous avez seulement 100K de cash et que le vendeur veut vous prêter 100K, alors, vous aurez un prêt de premier rang de 600K et un prêt de second rang de 100K.

Moralité : vous avez 700K d’endettement au lieu de 600K. Donc plus grosse hypothèque, plus grosse mensualité et plus de risque en bout de ligne.

Et il faut rembourser ses dettes.

Comment obtenir une BPV du vendeur ?
Tout commence par un accord avec le vendeur (confiance).
Pas de confiance = pas de BPV. Certains vendeurs seront down, d’autres non. Peu importe ce que vous direz. 

Que définir dans la BPV ?

• Le montant → combien le vendeur vous prête

• Quel taux d’intérêt ? → 0% ? 3% ? 12% ?

• Fréquence de remboursement → une fois par mois ? une fois par trimestre ? une fois par 18 mois ? Tout le dernier jour ?

• Qu’est-ce que vous remboursez ? → intérêt seulement ? intérêt + capitale ? Tout à la fin ?

• Durée ? → en combien de temps ? 2 ans ? 6 mois ? 5 ans ? 18 mois
  
  Tout est possible.

Le Processus Classique de la BPV  📝

1. Vous avez une promesse d'achat acceptée.

2. Il y a une annexe qui spécifie les termes de la BPV (parfois avec une annexe spéciale si vous avez un courtier).

3. Votre banque examine la proposition, y compris la BPV, et vérifie si elle respecte leurs ratios.

4. Si tout va bien, la banque accepte de financer une partie de la BPV.

5. Vous envoyez vos 100K chez le notaire, vous devez 600K à la banque et 100K au vendeur

   
   Oui, mais non, ça ne fonctionne plus ça… 🤷‍♂️

Aujourd'hui, le contexte a tellement changé. Avec des taux d'intérêt plus élevés et des prix de vente plus élevés, les banques sont beaucoup plus strictes. Elles calculent des mises de fonds jusqu'à 60% et se retrouvent souvent à refuser la BPV, car les revenus ne supportent pas dans les ratios.

Qui accepte les BPV (si les ratios fonctionnent) ?

Peu de monde.

• Desjardins jusqu’à 50% de la mise de fonds = si la mise de fonds est de 200K, alors, ils peuvent ajouter une BPV de 100K.

• BNC = Ils ne veulent pas.

• Vous êtes assuré SCHL c'est mort. La SCHL ne prend pas de BPV.

La Conclusion : La BPV classique → 🚮

Il faut faire preuve de ‘’créativité’’ comme les gens aiment le dire lol.

Exemple : BPV sous écrous ou billet à terme.

On verra dans une prochaine newsletter les petites tricks pour générer de la confiance et obtenir une BPV plus fancy. Stay tuned.

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MEME DU JOUR 😂