Voici sur quoi vous devez vous concentrer en immobilier 🎯, ceci n’est pas un conseil d’investissement 😉
Les financements secondaires 💰
Un financement secondaire = de l'argent prêté par quelqu’un. Cela peut être vos parents, vos amis, le vendeur, un prêteur privé ou une marge de crédit.
L’idée est de s’endetter intelligemment sans faire faillite ou être obligé de vendre.
S’endetter = prendre des risques = accélérer votre indépendance financière
Si vous n’avez pas du tout de mise de fonds, cela va être très difficile, je ne vous le cache pas.
Mais pas impossible.
Je vais vous donner un scénario réaliste :
Vous avez plusieurs comptes bancaires.
Vous avez un bon emploi avec un salaire entre 60k et 90k.
Vous devez financer au perso, mais avec un financement commercial, car votre ratio d’endettement personnel ne fonctionne plus.
Les taux d’intérêt sont élevés.
Vous avez 95k de mise de fonds.
Vous avez demandé le maximum possible en marge de crédit ; vous pouvez parfois obtenir jusqu’à 100k (30k chez Tangerine, 40k chez Desjardins avec ces salaires).
Vous avez une offre d’achat acceptée, et il y a un beau potentiel pour optimiser les loyers. Ceci est à Montréal, donc la compétition est plus difficile.
Il faut 165k de mise de fonds (20 %) car les taux sont élevés (7,2 %).
Que faire ?
Demander au vendeur de vous financer ?
Demander un prêt à un ami ou à un parent qui vous fait confiance ?
Utiliser une marge de crédit ?
Les trois options sont envisageables. Cependant, les vraies questions sont :
Quelle est la durée de remboursement ? (1 an ? 18 mois ? 3 ans ?)
Quel est le taux d'intérêt ? (1 % ? 4 % ? 15 % ?)
Comment vais-je rembourser cette personne ?
Dois-je rembourser le capital et les intérêts chaque mois ? (Pas idéal)
Capital et intérêts à la fin ? (Optimal)
Seulement les intérêts ? (Chaque mois ? Une fois par an ?)
En trois versements égaux ?
Je ne vous cache pas que lorsque l'on s'endette énormément, la probabilité d'avoir un flux de trésorerie positif devient quasiment impossible. À moins d'avoir négocié une très bonne affaire.
Votre travail consiste à améliorer le bâtiment et à augmenter les loyers jusqu'au prix du marché.
Pour acheter cette bâtisse, il vous faut 165k, que vous n'avez pas. Vous les empruntez. Ainsi, vous allez injecter de l'argent dans votre immeuble, le temps d'augmenter les revenus.
Voici le même exemple qu’au-dessus sur venstor :
Oui, vous êtes en cash-flow négatif, mais voyez cela comme une mise de fonds différée.
Votre but, c'est de remettre les loyers au prix du marché en apportant des améliorations.
Puis, sortez gagnant. :)
Vous disposez de cinq ans pour augmenter les loyers au prix du marché afin de procéder à un refinancement et rembourser votre ami. Si vous n'avez pas d'ami, alors tentez d'obtenir des marges de crédit, un prêt du vendeur, ou proposez à des partenaires d'investir en leur cédant des parts de l'immeuble.
Bye !
PS : Si vous achetez cet immeuble, invitez-moi au restaurant pour fêter avec vous !
Analysez, Négociez et Closez avec Venstor.ca
MEME DU JOUR 😆
